Pour les travaux immobiliers (démolition-reconstruction), la TVA devient exigible lorsque les travaux sont finis ou lors de leur facturation ou paiement intervenant avant l’achèvement des travaux. Sur la livraison d’une habitation après démolition-reconstruction, la TVA devient exigible lors de la livraison ou lors de la facturation ou paiement de celle-ci. Après avoir introduit la déclaration via MyMinFin, le déclarant recevra un numéro de référence unique à mentionner de préférence sur les factures.

Une copie de la déclaration doit être remise aux prestataires de services.

La TVA sur les travaux visés doit être devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021, et au plus tard le 31 décembre de l’année de la première utilisation du bâtiment.

La superficie totale habitable ne peut pas dépasser 200 m2. Cette condition à visée sociale est instaurée pour que seuls les logements moyens soient concernés et doit être respectée pendant au moins 5 ans.

Comment est calculée la superficie de 200 m² ?

La superficie totale habitable est calculée en additionnant les superficies nettes (soit la surface sur laquelle on peut habiter physiquement c’est-à-dire sans tenir compte ni des murs ni des cages d’escaliers) de toutes les pièces d’habitation, à condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m² et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du plancher.

Les garages, salles de bain, WC, salles de douche ou lavabo, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers non habitables ne sont pas considérés comme des pièces d’habitation.

Les travaux déjà en cours avant le 1er janvier 2021

Pour les travaux de démolition-reconstruction de projets déjà en cours avant le 1er janvier 2021, il est possible de bénéficier du taux réduit sur la TVA devenue exigible à partir du 1er janvier 2021 pour autant que la déclaration ait été introduite avant le 31 mars 2021.

Ce régime transitoire ne s’applique qu’aux travaux immobiliers de démolition-reconstruction et ne vise donc pas l’hypothèse d’une livraison.

Le taux de 6 % ne s’appliquera qu’à la TVA devenue exigible après le 1er janvier 2021, pour autant que les autres conditions soient respectées, dont l’introduction de la déclaration avant que la TVA ne devienne exigible.

Ainsi, pour un projet de démolition-reconstruction commencé en 2020, dont la déclaration a été introduite en avril 2021, et livré à l’acquéreur en juin 2021, le taux de 6 % pourra être appliqué au moment de la livraison de l’immeuble (pour autant que la facturation ou le paiement de la livraison ne soit pas intervenu(e) avant l’introduction de la déclaration).

La vente sur plan

S’il s’agit d’une vente sur plan,  en général, la livraison est facturée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le taux réduit va pouvoir dès lors être appliqué à chaque facture si les conditions sont réunies.

Contrairement à ce qui est prévu pour une livraison autre que dans le cadre d’une vente sur plan, l’Arrêté royal prévoit que la déclaration doit être introduite avant la livraison. De ce fait, la facturation peut se faire au taux de 6 % lors des paiements intermédiaires pour autant que la livraison n’ait pas encore eu lieu.

Cette possibilité n’a toutefois pas encore été clairement confirmée par l’administration. Dans le doute, par prudence, il est recommandé d’introduire la déclaration avant les facturations successives.

Si vous souhaitez obtenir plus d'informations ou au cas de problèmes, n'hésitez pas à contacter Me Baptistin Alaime: baptistin.alaime@tuerlinckx.eu